Por Luis Miguel Gutiérrez Robredo, abogado de SUE Abogados y Economistas.
Tras una tensa espera, el Consejo de Ministros ha aprobado recientemente el esperado Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, la nueva Ley Hipotecaria. Está previsto que, tras la oportuna tramitación parlamentaria en el Congreso, entre en vigor a lo largo de este año 2018.
Esta nueva Ley hipotecaria trae causa, no solo de la orden directa de armonización con la normativa comunitaria recogida en la Directiva 2014/17/UE, sino de la acuciante necesidad de dotar de una nueva regulación a un sector que ha sido especialmente castigado por la crisis que ha asolado nuestro país a lo largo de los últimos tiempos. Además, se trata de un sector que estaba pidiendo a gritos medidas de protección para los consumidores, que se han sentido muchas veces engañados; pero también para la banca, que ha vivido un auténtico alud de procedimientos judiciales y necesita que se dote de seguridad jurídica al sector financiero.
Veremos a continuación las novedades más relevantes que introduce el texto, algunas derivadas de la trasposición de la Directiva Europea y otras añadidas por nuestro Gobierno.
En primer lugar, entre las medidas que derivan de la Directiva Europea, destaca una limitación de las comisiones por cancelación anticipada, fijando una penalización máxima para la cancelación parcial o total del préstamo hipotecario concedido desde la entrada en vigor de esta nueva normativa.
Además, Europa ha declarado la guerra a la concesión “indiscriminada” de préstamos hipotecarios eliminando los incentivos para los empleados por captar hipotecas, buscando de esta manera que prevalezca la objetividad a la hora de conceder estos préstamos y no únicamente el volumen para devengar más comisiones. En esta misma línea, se prohíbe también la venta vinculada de productos, entendida como aquella que obliga al consumidor a contratar otros productos financieros para que le concedan la hipoteca. Por supuesto los bancos podrán ofrecer al cliente productos asociados, pero como ventas combinadas, sin que sea imperativa la contratación de unos para la obtención de otro y dando al cliente la posibilidad de contratar estos productos complementarios con otras entidades que le ofrezcan condiciones más ventajosas.
Por último, destaca en la Directiva Europea la posibilidad de reconversión de los préstamos hipotecarios concedidos en divisa extranjera -las famosas multidivisa- a euros, en cualquier momento de la vida del préstamo y a petición del consumidor. Eso sí, esta medida no será retroactiva.
En cuanto a las medidas añadidas por el Gobierno, destaca la creación de una “fase precontractual”, en la que se hace necesario que, en un plazo de siete días antes de la firma del préstamo, el cliente acuda al notario -sin coste y pudiendo elegir el notario que considere- para resolver todas las dudas y verificar las condiciones del contrato, especialmente la inexistencia de cláusulas abusivas u opacas. Para ello, se instaurará una relación de cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por los tribunales. En caso de que una de ellas esté incluida en el contrato, se deberá anular su formalización.
En la misma línea de las medidas de reconversión de los préstamos hipotecarios multidivisa, se facilitará también la conversión de hipotecas variables a fijas, bien negociando con la entidad o bien cambiando de entidad.
Por último, destaca el endurecimiento de las condiciones para la aplicación de la tan controvertida cláusula de vencimiento anticipado y el límite impuesto a los intereses de demora, que no podrán superar el máximo de tres veces el interés legal.
Todavía habrá que esperar hasta la promulgación oficial de esta ansiada Ley, pero se avecinan grandes cambios en la materia y aún hay cierta incertidumbre sobre la acogida que dará el sector financiero a estas medidas.
Este artículo se publicó el 22 de enero en el diario Expansión, puedes leerlo aquí.
