¿Va a solicitar un préstamo hipotecario o a reclamar los gastos del que pidió? A continuación, recogemos los criterios establecidos por el Tribunal Supremo en sus últimas y recientes sentencias.
Como es sobradamente conocido, en materia de gastos hipotecarios hemos venido advirtiendo, desde que a finales de 2015 el Tribunal Supremo declarara abusiva la derivación de la totalidad de todos los gastos de una hipoteca a quien solicitara el préstamo, resoluciones de todos los colores y para todos los gustos. Unas daban la razón a la banca, otras apoyaban a los consumidores, y también algunas otras se han llegado a situar en un punto intermedio y todo ello en detrimento de uno de los pilares fundamentales de nuestro ordenamiento, la seguridad jurídica.
Sin embargo, en varias sentencias del pasado 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo ha venido a determinar la doctrina jurisprudencial sobre las cláusulas relativas a la comisión de apertura, AJD, aranceles notariales y registrales y gastos de gestoría siguiendo un criterio salomónico que, pese a lo cuestionable de la decisión, habrían de ser uniformes en las resoluciones judiciales futuras y quedarían del siguiente modo:
La comisión de apertura. El TS ha entendido que forma parte del precio del préstamo y, en consecuencia, no es susceptible de control de contenido que le lleve a la determinación de la abusividad sino simplemente al control de transparencia, control que, en general, considera superado y cumplido por el expreso conocimiento de quien solicita un préstamo de este tipo.
Arancel notarial. Como entiende el TS que tanto la escritura matriz de constitución del préstamo como la de modificación de este interesa tanto al banco prestamista como al prestatario, impone el pago por mitad y el resto de copias las pagará quien las solicite. Todo ello con la única excepción de la escritura por cancelación de hipoteca que asumirá el prestatario y no el banco, porque entiende el Supremo que es el único interesado.
Gastos de gestoría. El pago de estos gastos se asumirá por mitad.
Arancel Registral. Si es la inscripción de la constitución de la hipoteca, será a cargo del banco y si se trata de la cancelación, del prestatario.
ITP/AJD. La doctrina del TS determina y confirma que el sujeto pasivo es el prestatario y no el banco. No obstante, como consecuencia del Real Decreto Ley 17/2018 de 8 de noviembre por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en los nuevos contratos de préstamo hipotecario el sujeto pasivo será el banco, sin que tal cambio tenga efectos retroactivos.
En este nuevo escenario el debate sigue servido y, de nuevo, la seguridad jurídica de nuestro sistema en entredicho.
