Es totalmente habitual el otorgamiento de poderes generales para vender inmuebles y, en especial, los que los padres -ya mayores- confieren a sus hijos para que actúen en su nombre en cualquier gestión patrimonial que tuvieran que realizar. Algo que parece tan sencillo puede llegar a convertirse en un quebradero de cabeza en función del uso que se haga de dicho poder.
Y así sucedió con un asunto acontecido en Valencia hace unos años que, tras judicializarse, llegó al Tribunal Supremo que -en su reciente sentencia de 27 de noviembre de 2019- viene a aclarar cómo ha de ser un poder general otorgado para la venta de inmuebles para evitar situaciones como la que da origen a esta resolución.
Por situar la cuestión, en el caso concreto enjuiciado el hijo, haciendo uso de un poder general que le fue otorgado por su madre el mismo día y ante un Notario distinto, realizó a continuación una operación financiera personal consistente en un préstamo en el que ofreció como garantía la vivienda de su madre.
Ante esta situación y teniendo en cuenta estas circunstancias, el Supremo se pronuncia sobre dos cuestiones:
- La primera, la suficiencia del poder general con especificación de la facultad de vender o enajenar bienes inmuebles, pero sin designación de los bienes concretos sobre los que el apoderado puede realizar las facultades conferidas. Sobre esta cuestión, ante un poder de representación que no especifica suficientemente las facultades conferidas, se indica que el apoderado solo podrá realizar actos de administración, pues es preciso que conste inequívocamente la atribución de facultades para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio. No obstante, si en el poder se hace constar la facultad de ejecutar actos de enajenación no es preciso que, además, se especifiquen los bienes concretos a los que tal facultad se refiere.
- La segunda cuestión sobre la que se pronuncia la resolución es si, en atención a las circunstancias concurrentes, se ha llegado a producir un abuso del poder de representación y si los terceros tenían o podían tener conocimiento del carácter abusivo o desviado del acto de ejercicio del poder, con la consecuencia de la ineficacia del negocio estipulado por el representante con tales terceros. En relación a este punto, se concluye que la validez y suficiencia de un poder no impide que los tribunales puedan apreciar la falta de eficacia del negocio celebrado en representación cuando, en atención a las circunstancias (la relación subyacente existente entre las partes y sus vicisitudes, la intención y voluntad del otorgante en orden a la finalidad para la que lo dispensó, el conocimiento que de todo ello tuvo o debió tener el tercero, etc.), se haya hecho un uso abusivo del poder.
Dadas las circunstancias del caso concreto, nuestro Alto Tribunal ha determinado que no se desprende que la poderdante diera consentimiento a su hijo para que dispusiera de su vivienda habitual para esos menesteres (garantía de un préstamo personal) y por unos valores no acordes a los precios de mercado del inmueble en cuestión, resultando además que, precisamente por esa última razón, quienes contrataron con el hijo debieran haber conocido el carácter abusivo del ejercicio de dicho poder general conferido dado su perfil y su experiencia. En consecuencia, para evitar o minimizar cualquier tipo de riesgo, es muy recomendable que hasta para una cuestión tan aparentemente simple como es conferir un poder general, estemos bien asesorados incluso cuando se esté confiriendo poder a las personas más allegadas replanteándonos el alcance de este o limitándolo con todas las salvaguardas posibles para protección de nuestros intereses.
