El pasado 16 de marzo, se publicó la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuya entrada en vigor se producirá el próximo 16 de junio de 2019.
Mediante esta Ley se transpone parcialmente la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.
El ámbito de aplicación de la Ley se circunscribe a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y el contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, o
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
En lo referente a su estructura, la Ley está conformada por cuatro capítulos; i) Disposiciones generales, ii) Normas de protección del prestatario, iii) Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios, y iv) Régimen Sancionador.
En cuanto a su contenido, y siendo el objeto de la Ley el establecimiento de determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes en los términos establecidos anteriormente, llama especialmente la atención, en relación con el principio de transparencia, la detallada regulación que la Ley realiza sobre la fase precontractual, con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad el contrato que pretende suscribir.
En consonancia con lo anterior, la Ley establece diversas funciones a cumplir, tanto por terceros imparciales, como son los notarios, como por los prestamistas, tendentes a asegurar la correcta percepción de la información por parte del prestatario. Asimismo, y respecto de los prestamistas, llama especialmente la atención la limitación de las retribuciones que estos pueden obtener según el volumen de contratación de productos bancarios, tendente a evitar la contratación excesiva de estos productos, cuya suscripción en masa solía producirse, en los últimos años, con un gran déficit de información por parte del prestatario.
Además, destacan por su implicación económica, las disposiciones relativas al cobro de comisiones y distribución de gastos entre las partes del contrato de préstamo.
Así, resulta que solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados o aceptados expresamente por en prestatario y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos acreditados.
Ejemplo de lo anterior es, la comisión de apertura, la cual se devengará una sola vez y deberá englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.
En cuanto a los gastos derivados de la operación de constitución de prestamos hipotecario, estos se distribuirán de la siguiente manera:
- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
- El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Así las cosas, la entrada en vigor de la Ley 5/2019, obligará a todas aquellas sociedades que se dedican profesionalmente a la contratación de prestamos hipotecarios (y productos asimilados), a extremar las medidas de cautela en lo que a términos de transparencia se refiere, en beneficio del prestatario, fiador o garante del préstamo, cuya protección se ve considerablemente reforzada mediante la aplicación de esta Ley.
